2025年12月27日

区分投資の次は一棟アパート？迷ったときに確認したいステップアップの判断基準

区分マンション投資を経験し、運用にも一定の手応えを感じ始めると、「次のステップとして一棟アパート投資を考えるべきだろうか」と迷う場面が出てきます。
区分投資は少額から始めやすく、管理や運用の負担も比較的軽いため、不動産投資の入口として選ばれやすい手法です。
一方、物件を増やしていく中で、規模の広がりにくさや、収支の伸びに限界を感じるケースも少なくありません。

そこで、区分投資からのステップアップとして多くの方が関心を持つのが「一棟アパート投資」です。
ただし一棟投資は区分投資の延長線にあるものではなく、投資金額やリスクの持ち方、また管理や判断に求められる視点など、そもそもの性質が区分投資とは大きく異なる点に注意が必要です。
そのため単に規模を大きくしたい、区分より儲かりそうといった理由だけで進むと、判断を誤る可能性があります。

この記事では、すでに区分投資を行っている方を対象に、一棟アパート投資へステップアップすべきタイミングと、その判断基準を整理します。
今すぐ進むべきか、まだ区分投資を続けるべきかを二択で決めるのではなく、どのような状態になったときに一棟投資が選択肢として現実的になるのかを確認していきましょう。

区分投資と一棟アパート投資は何が違うのか【前提整理】
区分投資を続けるメリットと、限界が見え始めるタイミング
- 区分投資を続けるメリットとは
- 規模拡大や収支面で限界を感じやすくなる場面
一棟アパート投資を検討し始めてもよい代表的な3つの条件
一棟アパート投資に進まない方がよいケースとは？
ステップアップを判断する前に整理しておきたい準備と考え方
まとめ

区分投資と一棟アパート投資は何が違うのか【前提整理】

区分投資と一棟アパート投資は単なる物件規模の違いではなく、投資構造そのものが異なる点を理解する必要があります。
区分投資はマンションの一室単位で投資を行うため投資額を比較的抑えやすく、またリスクも限定されやすいといった特徴があります。
空室が発生した場合でも影響は一室分にとどまり、修繕や管理の多くを管理会社に任せやすい点なども、区分投資が選ばれやすい理由のひとつです。

一方、一棟アパート投資は建物全体をひとつの投資対象として捉える点が大きな違いです。
空室や修繕の影響は建物全体の収支に波及しやすく、区分投資と比べて収入・支出の振れ幅が大きくなります。
また管理会社に委託する場合でも、どのような管理方針を取るか、どの水準で修繕や賃料調整を行うかといった判断はオーナー側に求められる場面が増えます。

このように、一棟アパート投資では「運用に関与する度合い」が自然と高くなるため、区分投資ではあまり意識しなかった長期的な修繕計画や、建物全体の収支バランスを見通す視点などが求められるでしょう。
区分投資で得た経験を活かせる部分もある一方で、区分投資と同じ感覚で判断を進めてしまうと、リスクの大きさを過小評価してしまう可能性もあるという点には注意が必要です。
まずは、両者が「同じ不動産投資でありながら、判断軸が異なる投資である」という前提を押さえておくことが、一棟アパート投資を検討するうえでの出発点になります。

区分投資を続けるメリットと、限界が見え始めるタイミング

区分投資を続けるメリットとは

区分投資は不動産投資の中でも取り組みやすく、安定性を重視した運用に向いている手法です。
投資額が比較的少なく、ローン返済や家計への影響をコントロールしやすい点は、区分投資ならではのメリットといえます。

また管理業務の多くを管理会社に任せられるため、日常的な運用負担が小さく、本業と並行して続けやすい点も特徴です。
このように、安定的に運用を続けたい場合や、不動産投資に慣れる段階においては、区分投資は合理的な選択肢になりやすいでしょう。

規模拡大や収支面で限界を感じやすくなる場面

区分投資では一戸あたりの収益規模が限られるため、管理費や修繕積立金、税金などを差し引くと、物件数を増やしても大幅な収益の伸びは起こりにくいという傾向があります。
また追加で物件を購入しようとしても、金融機関の評価や借入条件の影響で、思うように規模を拡大できない場面も出てくるでしょう。

こうした状況が続くと、安定はしているものの、資産全体の成長イメージが描きにくいと感じ始めることがあります。
この段階に差し掛かったときが、一棟アパート投資を含めた別の選択肢を検討し始めるひとつのタイミングといえるでしょう。

一棟アパート投資を検討し始めてもよい代表的な3つの条件

区分投資から一棟アパート投資へのステップアップは、単純に「余裕ができたから」「規模を大きくしたいから」といった理由だけで判断すべきものではありません。
一棟アパート投資は投資金額やリスクの取り方が大きく変わるため、一定の条件がそろっているかどうかを冷静に確認することが重要です。
ここでは、区分投資を経験したうえで、一棟アパート投資を検討し始めてもよいと考えられる3つのタイミングをチェックしていきましょう。

自己資金や返済余力に一定の余裕が出てきたとき

一棟アパート投資では、区分投資と比べて物件価格が高くなることから、必要な自己資金や借入額なども大きくなりやすいという特徴があります。
収支全体の振れ幅も大きくなるため、区分投資と同じ感覚で資金計画を立ててしまうと、急に負担が重くなる可能性があるでしょう。
そのため購入時に必要となる頭金や諸費用だけでなく、想定外の空室や修繕が発生した場合でも対応できるだけの返済余力があるかどうかが重要な判断材料になります。

建物全体の収支や運用を考えられるようになったとき

一棟アパート投資では、一室ごとの損益ではなく、建物全体として収支が成り立っているかどうかが重要になります。
空室が出た場合の影響や、同時に複数戸の修繕が必要になる可能性なども含めて、全体像を見ながら判断する視点が求められるでしょう。

入居者対応や管理会社とのやり取りなど、区分投資で培った経験のなかには活かせる部分もありますが、いずれも判断の単位が「一戸」から「一棟」に変わる点は意識しておく必要があります。
一時的な収支の変動に過度に振り回されず、中長期でのバランスを考えられるようになってきたかどうかが、ひとつの目安になるでしょう。

中長期の運用や出口まで含めて考え始めたとき

一棟アパート投資では購入時の条件だけでなく、どの程度の期間保有し、どのような形で手放すのかといった出口の考え方も重要になります。

区分投資の場合は比較的売却しやすいケースもありますが、一棟アパートは売却時の条件や市場環境によって、出口戦略が大きく左右される場合があります。
そのため短期的な利回りだけでなく、将来的にどのような状態で次の投資につなげたいのかを考えられるかどうかが、一棟投資を検討するうえでの判断材料になるでしょう。

一棟アパート投資に進まない方がよいケースとは？

一棟アパート投資は条件がそろえば有効な選択肢になり得ますが、必ずしもすべての人にとって適した投資手法であるとは限りません。
ここでは、区分投資からのステップアップを検討する際に、一棟アパート投資に進まない方がよいケースを整理します。
あわせて、その判断を行う過程で見落としやすいポイントについても確認していきましょう。

キャッシュフローに十分な余力がない場合

一棟アパート投資では、空室や修繕が発生した際の影響が建物全体に及びます。
そのため想定よりも収入が減少した場合に、返済や維持費を無理なく支えられるだけのキャッシュフロー余力がないという場合は、リスクが高まりやすいといえるでしょう。
区分投資では問題なく回っていた収支でも、一棟に移行した途端に資金繰りが不安定になるケースもあるため注意が必要です。

管理や判断への関与をできるだけ減らしたい場合

一棟アパート投資では、管理会社に委託する場合であっても、オーナー側が運営方針や修繕の判断といった意思決定をしなければならない場面が増えます。
そのため日常的な関与を極力避けたい、判断の労力を増やしたくないと考えている場合は、一棟投資が想定以上に負担になる可能性があるでしょう。
投資に求めるスタンスと、一棟アパート投資に必要な関与度が合っているかどうかは、事前に確認しておくべきポイントです。

区分投資の判断が一棟投資に影響しすぎてしまう場合

区分投資で一定の成果を上げてきた場合、その経験が一棟アパート投資の判断にも活かせると考えるのは自然なことです。
しかし一棟アパート投資では、投資単位やリスクの広がり方が異なるため、区分投資で有効だった判断基準をそのまま適用すると、想定外の負担を抱えることがあります。
このように、意識的に切り替えようとしていても、過去の判断軸が無意識に影響してしまう点には注意が必要です。

「進まない判断」も合理的な選択肢であるという整理

一棟アパート投資に進まないという判断は、決して後ろ向きな選択ではありません。
投資目的やリスクの許容度によっては、区分投資を継続する方が合理的なケースもあります。
重要なのは、一棟投資が自分に合っているかどうかを条件ベースで見極めたうえで、納得感のある判断を行うことです。

ステップアップを判断する前に整理しておきたい準備と考え方

数字を並べて比較する視点を持つ

一棟アパート投資を検討する際には、表面的な利回りや収入額だけでなく、収支全体を数字で把握したうえで判断する視点が欠かせません。
空室率や管理費、修繕費、税金、返済額などを含めたうえで、どの程度の余力が残るのかを確認する必要があるでしょう。
さまざまな設定でシミュレーションを行い、条件が少し変わった場合に収支がどのように変動するのかを想定しておくことで、リスクを過小評価してしまう事態を避けやすくなります。