2025年12月22日

【シミュレーション】一棟アパート投資は儲かる？1〜2億円クラスで見る収支のリアル

一棟アパート投資に興味はあるものの、本当に利益が出るのか判断できず、検討段階で立ち止まっているという方は少なくありません。
特に投資金額が1〜2億円規模になってくると、失敗した場合の影響も無視できないため、慎重になるのは自然なことといえるでしょう。

一方で、一棟アパート投資は戸数が多い分、収入の安定性や資産形成の面でメリットがあるとも言われます。
そのため「儲かるかどうか」を感覚や評判だけで判断するのではなく、数字をもとに冷静に整理することが重要です。

この記事では、1〜2億円クラスの一棟アパート投資について、全国平均ベースでの収支シミュレーションを紹介しています。
あわせて、一棟アパート投資の仕組みや注意点なども整理しているので、自身に合った投資手法かどうか判断しかねているという方はぜひ参考にしてみてください。

一棟アパート投資とは？区分投資との基本的な違い
- 一棟アパート投資の概要
- 区分マンション投資との主な違い
「儲かる」とは何を指すのか？判断基準を整理
- 表面利回りと実質利回りの違い
- キャッシュフローと資産形成の視点
1～2億円クラスの一棟アパート投資シミュレーション
一棟アパート投資で見落とされやすいリスク
一棟アパート投資が向いている人・向いていない人
まとめ

一棟アパート投資とは？区分投資との基本的な違い

一棟アパート投資の概要

一棟アパート投資では、建物内にある複数の住戸を同時に運用することになり、各入居者から得られる家賃収入を合計したものが、投資全体の収入となる仕組みです。
仮に一部の住戸が空室になった場合でも、他の住戸からの家賃収入があるため、収入がゼロになる可能性は低いというのが一棟アパート投資の特徴です。

一方で、建物全体を所有することから、管理や修繕に関する判断もすべてオーナー側が行わなければならないという特徴もあります。
投資金額だけでなく、運営に対する責任の範囲も区分投資より大きくなる点には注意が必要といえるでしょう。

区分マンション投資との主な違い

区分マンション投資は、マンションの1室を購入し、その1室の入居者から家賃収入を得る投資方法です。
家賃収入自体はあまり多くないものの、投資金額を比較的抑えやすいため、初めて不動産投資を行う方に選ばれやすい手法といえます。
一棟アパート投資は家賃収入の合計額が大きくなりやすい一方、購入価格や借入額も高くなりやすいという点が区分マンション投資との主な違いになります。

また区分マンション投資の場合、建物全体の修繕や管理については管理組合が主体となるケースが一般的です。
これに対し、一棟アパート投資では、建物全体の維持管理や修繕計画を自ら考える必要があります。
このように、一棟アパート投資と区分マンション投資では、収入の安定性やリスクの考え方、運営負担の大きさなどが大きく異なります。

「儲かる」とは何を指すのか？判断基準を整理

表面利回りと実質利回りの違い

不動産投資の検討段階で、よく目にする指標のひとつが「利回り」です。
利回りとは、物件価格に対していくらぐらいの収入が得られるかを示す目安となる数字です。

利回りにはいくつかの種類がありますが、物件情報のひとつとしてよく用いられるのが「表面利回り」と呼ばれる指標で、これは年間の家賃収入を物件価格で割った値を指します。
単純計算で算出できるため理解しやすい一方、管理費・修繕費・税金などの支出経費を含まないことから、実際には表面利回りよりも手残りが少なくなるケースもあります。

これに対して、支出を差し引いた後の収益性を意識した考え方が「実質利回り」です。
実質利回りを調べることで、家賃収入から各種費用を差し引いた後の「実際の収益性」がどの程度になるのかを確認できます。
一棟アパート投資を検討する際は、表面利回りだけで判断せず、実質的な収益性に目を向けることが重要です。

キャッシュフローと資産形成の視点

不動産投資において「儲かる」という状態は、必ずしも毎月の現金収入が多いことだけを指すわけではありません。
借入を利用する場合、家賃収入の一部はローン返済に充てられるため、手元に残る現金は限られることもあります。

このときに重要となるのが「キャッシュフロー」という考え方です。
キャッシュフローとは、家賃収入からローン返済や各種支出を差し引いたうえで手元に残るお金を指します。

キャッシュフローがプラスであれば、毎月の資金繰りに余裕を持ちやすいといえるでしょう。
またキャッシュフローが小さくても、ローン返済が進むことで資産が積み上がっていくケースもあります。

一棟アパート投資では、毎月のキャッシュフローと同時に、長期的な資産形成の視点を持つことが欠かせません。
短期的な収入だけでなく、将来的にどのような資産を残したいのかを踏まえて判断することが大切です。

1～2億円クラスの一棟アパート投資シミュレーション

1〜2億円クラス一棟アパートの前提条件を整理

収支シミュレーションを行うにあたり、まずは物件条件や融資条件といった前提を整理します。
前提条件が曖昧なままでは、シミュレーション結果の意味を正しく読み取ることができません。
今回は、投資検討の初期段階でもイメージしやすいよう、比較的一般的な条件を設定します。

想定する物件の条件

物件価格	1億円クラスおよび2億円クラスの一棟アパート
エリア	特定の都市に限定せず、全国平均ベースで想定
戸数	1億円クラスで8〜10戸前後、2億円クラスで15〜20戸前後を想定
広さ	単身者向けを中心とした一般的なアパート
建物構造	木造や軽量鉄骨など、比較的多く見られる構造を想定（構造による優劣を断定するものではなく、あくまで収支の考え方を整理するための前提）

想定する家賃水準と空室率

家賃水準は、全国の平均的な賃貸市場を参考に設定します。
総務省の「住宅・土地統計調査」や民間調査に基づく平均的な家賃帯を踏まえ、極端に高い設定は行いません。

また、すべての住戸が常に満室である前提は現実的ではないため、シミュレーションでは一定の空室率を織り込んで計算します。
空室率については、全国平均ではおおむね10％前後とされるケースが多く、今回はその水準を前提とします。
これは「常に1割程度の住戸が空いている可能性がある」という意味合いです。

想定する融資条件（固定金利）

融資については、固定金利を前提にシミュレーションを行います。
固定金利は返済額が一定となるため、将来の資金計画を立てやすい点が特徴です。
自己資金は物件価格の1〜2割程度を想定し、残りの金額については金融機関からの借入でまかなう設定です。

返済期間は30年程度とし、長期保有を前提とした運用を想定します。
金利水準については、実務上よく用いられる範囲を参考に、無理のない水準で設定します。

収支シミュレーション①：1億円クラスの場合

まずは、物件価格1億円クラスの一棟アパートを想定し、年間ベースでの収支を整理してみましょう。
前提条件は前節で整理した内容をそのまま用い、空室率は10％固定で計算します。

前提条件まとめ（1億円クラス）

物件価格	1億円
戸数	10戸
1戸あたり家賃	月6万円
空室率	10％
自己資金	20％（2,000万円）
借入額	8,000万円
金利	年2.0％（固定）
返済期間	30年

年間家賃収入の計算

満室時月額家賃	60万円
満室時年収	720万円（60万円×12カ月）
空室控除（10％）	▲72万円（720万円×10％）
年間家賃収入	648万円（720万円−72万円）

年間支出の想定

管理費・修繕費・税金等（15％）

約97万円（648万円×15％）

※全国平均ベースの一般的な水準を参考にしています。

ローン返済額の想定

年間ローン返済額

約355万円（約29.6万円×12か月）

※返済額は借入額8,000万円、固定金利年2.0％、30年返済の元利均等返済を前提とした概算です。

年間キャッシュフロー

年間家賃収入	648万円
年間支出	▲97万円
ローン返済	▲355万円
年間キャッシュフロー	約196万円（648万円−97万円−355万円）

月額換算では、およそ16万円前後が手元に残るイメージです。
このシミュレーションでは、大きな現金収入を得る投資というより、毎月の資金繰りを安定させながら、長期的に資産を積み上げていく投資であることが分かります。
キャッシュフローは大きくありませんが、返済が進むことで借入残高が減少し、純資産が徐々に増えていく構造になっています。

収支シミュレーション②：2億円クラスの場合

次に、物件価格2億円クラスの一棟アパートを想定し、年間ベースでの収支を整理してみましょう。
前提条件や計算方法は1億円クラスと同様で、空室率は10％固定とします。

前提条件まとめ（2億円クラス）

物件価格	2億円
戸数	20戸
1戸あたり家賃	月6万円
空室率	10％
自己資金	20％（4,000万円）
借入額	1億6,000万円
金利	年2.0％（固定）
返済期間	30年

年間家賃収入の計算

満室時月額家賃	120万円
満室時年収	1,440万円（120万円×12か月）
空室控除（10％）	▲144万円（1,440万円×10％）
年間家賃収入	1,296万円（1,440万円−144万円）

年間支出の想定

管理費・修繕費・税金等（15％）

約194万円（1,296万円×15％）

※全国平均ベースの一般的な水準を参考にしています。

ローン返済額の想定

年間ローン返済額

約710万円（約59.2万円×12か月）

※返済額は借入額1億6,000万円、固定金利年2.0％、30年返済の元利均等返済を前提とした概算です。

年間キャッシュフロー

年間家賃収入	1,296万円
年間支出	▲194万円
ローン返済	▲710万円
年間キャッシュフロー	約392万円（1,296万円−194万円−710万円）

月額換算では、およそ33万円前後が手元に残るイメージです。
2億円クラスでは、物件規模の拡大により家賃収入・キャッシュフローともに金額が大きくなります。

一方で、自己資金や借入額も増えるため、資金計画やリスク管理の重要性はより高まります。
また、戸数が増えることで空室の影響は分散されやすくなりますが、中長期的には修繕費や管理コストが増加しやすい点に注意が必要です。

1億円クラス vs 2億円クラス｜収支シミュレーション比較まとめ

物件規模が2倍になることで、家賃収入やキャッシュフローの金額も概ね2倍になります。
一方で、自己資金や借入額も同じく増加するため、資金負担の大きさも比例して高まる点に注意が必要です。

キャッシュフローの比率はほぼ同じであることから、1億円クラスと2億円クラスの違いは「効率」よりも「規模」にあるといえるでしょう。
そのため、どちらが優れているかではなく、投下できる自己資金の余力や借入額に対する心理的・実務的な耐性といった点が、選択の分かれ目になります。

一棟アパート投資で見落とされやすいリスク

空室・家賃下落リスク

今回のシミュレーションでは、空室率を10％固定で設定しました。
これは全国平均を踏まえた一般的な水準ですが、実際の空室率はエリアや物件条件によって大きく異なります。

たとえば、人口減少が進む地域や賃貸物件の供給が多いエリアでは、想定よりも空室が長期化する可能性が考えられるでしょう。
また入居を確保するために家賃を引き下げる場合は、家賃収入そのものが下振れしてしまいます。
一棟アパート投資では、空室が続いたり、家賃を下げざるを得ない状況になったりするとキャッシュフローに直接影響するため注意が必要です。

修繕費・維持費が想定以上にかかるリスク

一棟アパート投資では、建物全体の維持管理をオーナー自身が担います。
そのため、以下のような修繕費・設備交換費用が、想定以上に発生する可能性があります。

外壁や屋根の補修
給排水設備の交換
空室対策のための原状回復費

シミュレーション上では「年間家賃収入の15％」とまとめて扱っていますが、実際には、特定の年に費用が集中するといったケースも少なくありません。
そのため、短期的なキャッシュフローだけでなく、中長期での修繕計画を立てておくことが重要です。

金利上昇による返済負担の増加リスク

今回のシミュレーションでは、固定金利を前提としています。
固定金利の場合は返済額が変わらないため、金利上昇の影響を受けにくい点がメリットです。

一方で、将来的に借り換えを検討する場合や、別の物件を追加取得する際には、金利水準の影響を受ける可能性があります。
特に、一棟アパート投資は借入額が大きいため、わずかな金利差でも返済総額に与える影響は小さくありません。
長期保有を前提とする場合は、金利動向も踏まえた資金計画を意識しておく必要があります。