2025年9月28日

【年収別】不動産投資のすすめ｜500万・1,000万・1,500万でどう違う？

不動産投資に興味はあっても、「自分の年収でどのくらいの物件を買えるのか？」「どの投資手法が現実的なのか？」と疑問に思う方は多いでしょう。
年収水準によって借入可能額や選べる投資戦略は大きく異なり、同じ不動産投資といっても立ち位置は人それぞれです。

本シリーズでは、年収500万円・1,000万円・1,500万円のケースごとに、不動産投資の始め方から戦略までを詳しく解説してきました。
今回はその総集編として、3つの記事のポイントを振り返りながら、年収別の投資アプローチを比較していきます。

年収別・不動産投資の特徴まとめ
年収別シミュレーション比較
不動産投資で共通する成功のポイント
まとめ

年収別・不動産投資の特徴まとめ

年収500万円編｜まずは現実的な一歩から

年収500万円の会社員は、区分マンションや小規模アパートなど、比較的少額から始められる物件が投資対象になります。
融資可能額の上限は年収の7〜10倍にあたる3,500万円〜5,000万円程度が目安です。

このステージでは、無理な規模拡大を狙うよりも「キャッシュフローを黒字で維持できるかどうか」という点を最優先に考えるべきでしょう。
ローンの返済比率を35％以内に抑え、ライフイベントも見越した計画を立てることで、安定した投資を続けることが可能となります。

【年収500万円】会社員が挑戦！いくらの物件が買える？

年収1,000万円編｜投資戦略の幅が広がる段階

年収1,000万円前後の層は金融機関からの評価も高まり、年収の6〜7倍にあたる6,000万円〜7,000万円規模の物件が視野に入ってくるようになります。
区分マンションを複数戸保有するほか、一棟アパートやマンション投資へとステップアップする人も増えてくるラインです。

ただし「借りられる額」と「返せる額」は別物であり、金利上昇リスクや管理コストの増大には十分注意が必要です。
規模を拡大する中でもキャッシュフローの安定を優先する姿勢が成功のカギとなるでしょう。

【年収1,000万円】ローンはいくらまで組めるか？

年収1,500万円編｜規模拡大と安定性のバランスが課題

年収1,500万円ともなると、金融機関からは極めて高属性と評価され、1億円前後の融資枠が出るケースもあります。
一棟マンションや商業用不動産など、大規模な投資対象にアクセスできるのがこの層の特徴です。

一方で、収支の変動幅が数百万円単位に及ぶため、リスク管理の難易度はむしろ高まります。
借入枠を最大限に使うのではなく、融資戦略・ポートフォリオ・キャッシュフロー管理の3点を意識しながら安定性の維持を図ることが不可欠です。

【年収1,500万円】資産拡大につながる３つのポイント

年収別シミュレーション比較

500万円｜区分マンション・1棟アパート

少額から始められる区分マンションは黒字幅こそ小さいものの、投資経験を積むには適しています。
自己資金や属性に余裕があれば、中古アパートで年間100万円超のキャッシュフローを狙うことも可能です。

投資対象	物件価格	自己資金	家賃収入（年間）	諸経費	年間返済額	年間手取り
区分マンション	3,000万円	500万円	120万円	約18万円	約90万円	約12万円
中古アパート	4,800万円	800万円	384万円	約57万円	約143万円	約183万円

1,000万円｜7,000万円物件のシミュレーション

借入枠が広がることで一棟物件を狙えるようになり、年間100万円を超える安定的な黒字も実現しやすくなります。
ただし、規模拡大に伴いリスク管理の難易度も上がる点は要注意です。

投資対象	物件価格	自己資金	家賃収入（年間）	諸経費	年間返済額	年間手取り
一棟アパート・マンション	7,000万円	1,000万円	420万円	約63万円	約214万円	約143万円

1,500万円｜1棟マンション＋小規模アパートの組み合わせ

長期ローンの一棟マンションでは年間400万円以上のキャッシュフローを得られる一方、短期ローンの小規模アパートは返済負担が大きく赤字になりやすい傾向があります。
両者を組み合わせることで「安定＋回転」の戦略が可能になります。

投資対象	物件価格	自己資金	家賃収入（年間）	諸経費	年間返済額	年間手取り
一棟マンション（長期）	1億2,000万円	2,000万円	960万円	約144万円	約360万円	約456万円
小規模アパート（短期）	4,000万円	1,000万円	300万円	約45万円	約260万円	▲5万円

不動産投資で共通する成功のポイント

借入可能額＝返済可能額ではない

金融機関から提示される融資枠は、あくまで「借りられる上限」に過ぎません。
たとえば「年収の7倍」や「6,000万円まで融資可能」と言われても、その全額を使い切ってしまうと生活費や突発的な出費に対応できなくなるリスクがあります。
実際には融資額を少し抑えて返済に余裕を持たせることが、長期的に安定した投資を続けるカギになります。