2025年9月18日

【年収500万円】会社員が挑戦！いくらの物件が買える？

不動産投資に興味があっても、「自分の年収でどれくらいの物件が買えるのだろう？」と不安に感じる方は多いのではないでしょうか。
特に年収500万円前後の会社員は、融資の可否や借入可能額が投資のスタートラインを大きく左右します。
本記事では、年収500万円の方が実際に購入できる不動産価格の目安や投資手法、注意点をわかりやすく解説します。

不動産投資を始める前に知っておきたいこと
年収500万円で購入できる不動産の目安価格
実際に選ばれやすい投資手法と戦略
年収500万円の会社員が投資で失敗しないための注意点
まとめ

不動産投資を始める前に知っておきたいこと

年収500万円は投資家としてどのくらいの立ち位置？

年収500万円という水準は、日本の平均年収よりやや上であり、多くの会社員が目指す現実的なラインです。
不動産投資においても融資審査で一定の評価を受けやすく、区分マンションや小規模アパートであれば購入を検討できるでしょう。
ただし、投資家としては「これから経験を積む段階」とみなされることが多いため、いきなり大規模な物件を狙うのは現実的ではありません。

融資審査で重視されるポイント

金融機関が注目するのは年収額だけではなく、勤務先の安定性や勤続年数、またどれだけ自己資金を用意できるかが大きな判断材料になります。
例えば、大手企業勤務で勤続10年以上、かつ500万円程度の自己資金を持っている場合、融資条件はある程度有利になるといえるでしょう。
逆に、勤続年数が短い場合や転職直後の場合は、同じ年収でも借入可能額が低くなる可能性があります。

年収と借入可能額の関係

不動産投資ローンの借入可能額は、年収に対してどのくらいの倍率が認められるかで決まります。
一般的には 年収の7〜10倍 が目安とされているため、年収500万円の場合は 3,500万円〜5,000万円程度 が借入可能額の範囲となるでしょう。

また属性が良好で勤務先や自己資金に強みがあれば、さらに上の水準まで借りられる可能性もあります。
ただし「借りられる額＝返せる額」ではないため、キャッシュフローの余裕を確認しながら投資計画を立てることが大切です。

年収500万円で購入できる不動産の目安価格

フルローンを想定した場合の購入可能額

前述したように、年収500万円の場合は3,500万〜5,000万円程度が融資額の目安とされています。
フルローンを想定するのであれば、この範囲内で物件を探すことになるでしょう。

ただし、実際には金融機関の審査基準や属性によって上限が変動するため、全額を借り入れることが難しい場合もあります。
はじめからフルローンを前提にするのではなく、あくまで目安の上限として捉えることが重要です。

自己資金を加えた場合のシミュレーション

自己資金を500万円〜1,000万円ほど準備できれば、購入可能な物件価格の幅はさらに広がります。
例えば自己資金1,000万円を頭金に充て、4,000万円の融資を受けた場合、合計で5,000万円規模の物件が対象となります。

金利1.5％・融資期間35年で4,000万円を借りた場合、月々の返済額はおよそ 11.9万円、年間では約143万円となります。
自己資金を多めに投入するほど月々の返済負担は軽くなり、融資条件も有利になる傾向があります。
ただし、生活資金や将来の支出を圧迫してしまうと本末転倒ですので、無理のない範囲で頭金を設定することが大切です。

ワンルーム vs 1棟アパート、どちらが現実的？

年収500万円の会社員が最初に狙いやすいのは、都心部のワンルームマンションや中古区分マンションです。
比較的少額から始められ、入居需要も安定しているため、初心者でも取り組みやすい投資対象といえます。

また属性や自己資金に余裕がある場合は、中古の1棟アパートも選択肢に入ってくるでしょう。
ただし、1棟アパートは物件価格が高くなる分、空室リスクや修繕コストの影響を強く受ける点に注意が必要です。

都心区分マンションの投資シミュレーション例

年収500万円の会社員が、自己資金500万円を用意して都心部の区分マンションを購入するケースを考えてみましょう。

条件

物件価格：3,000万円
融資額：2,500万円
自己資金：500万円
家賃収入：月額10万円（年間120万円）
諸経費率：15%
ローン金利：1.5%
返済期間：35年

ローン返済額

月々：約7.5万円
年間：約90万円

収支計算

年間家賃収入：120万円
年間支出：諸経費（18万円）＋ローン返済（90万円）＝108万円
年間手取り：120万円 − 108万円＝ 約12万円

区分マンションの場合、手取り額はあまり大きくありませんが、ローンを返済しながら資産を積み上げられる点が魅力です。少額から始められるため、投資の経験を積むファーストステップとして選ばれやすくなっています。

しかし、年間の手取りが12万円なので、初期投資の500万円を回収するのはかなり先になってしまいます。実際には将来の値上がりを期待して、売却益を取るところまで計算に入れないと投資回収は難しいでしょう。

中古1棟アパートの投資シミュレーション例

年収500万円の会社員が、自己資金800万円を用意して中古の一棟アパートを購入するケースを考えてみましょう。

条件

物件価格：4,800万円
融資額：4,000万円
自己資金：800万円
家賃収入：月額32万円（年間384万円）
諸経費率：15%
ローン金利：1.5%
返済期間：35年

ローン返済額

月々：約11.9万円
年間：約143万円

収支計算

年間家賃収入：384万円
年間支出：諸経費（58万円）＋ローン返済（143万円）＝201万円
年間手取り：384万円 − 201万円＝ 約183万円

1棟アパートは区分マンションに比べて規模が大きく、キャッシュフローも安定しやすいのが特徴です。初期投資の800万円も5年以内に回収が可能です。
一方で、空室リスクや修繕コストの負担が一度に発生する可能性もあるため、より綿密な資金計画が欠かせません。

実際に選ばれやすい投資手法と戦略

区分マンション投資

年収500万円の会社員が最初に取り組みやすいのは、都市部の区分マンション投資です。
比較的少額の資金から始められ、入居需要も安定しているため、初心者でもキャッシュフローのシミュレーションを行いやすい点が魅力です。
キャッシュフローでの回収は難しいので、駅近や築浅の物件は資産価値が落ちにくく、将来的な売却に問題なさそうな立地の物件を取得できるかどうかが鍵です。

中古アパート投資

自己資金に余裕があり、金融機関からの評価も高い場合は、中古アパート投資も検討できます。
複数戸をまとめて保有できるため家賃収入が安定しやすく、スケールメリットを活かせるのが強みです。
一方で、空室リスクや修繕コストが一度に発生する可能性があるため、購入前に入念な収支計画を立てることが欠かせません。

REITや小口化商品で「投資経験を積む」という選択肢

「いきなり数千万円のローンを組むのは不安」という方には、REIT（不動産投資信託）や不動産小口化商品を活用する方法もあります。
数万円から数百万円の単位で投資でき、分散投資が可能なためリスクを抑えやすいのが特徴です。
まずはこうした商品で不動産投資の仕組みに慣れ、その後に現物投資へステップアップする流れも有効な戦略といえるでしょう。

年収500万円の会社員が投資で失敗しないための注意点

キャッシュフローがマイナスになる物件は避ける

投資の成否を大きく左右するのが毎月のキャッシュフローです。
表面利回りが高く見えても、管理費や修繕積立金、固定資産税などを差し引いた結果、毎月の収支が赤字になる物件は長期的に安定しません。
購入前には必ず実質利回りを計算し、黒字を維持できるかどうかを確認することが大切です。

ローン返済比率を35％以内に抑える

金融機関は返済比率（年間返済額÷年収）を重視しており、一般的には30〜35％以内が望ましいとされています。
年収500万円の場合、年間返済額の目安は150万円前後が上限です。
返済比率が高すぎると生活資金に余裕がなくなり、空室や金利上昇といったリスクが発生した際に対応できなくなる可能性があります。
また、自分自身の住んでいるところの住宅ローンの残高も負債としてカウントされるので、賃貸に住んでいる人の方が有利です。

将来の転職・ライフイベントも見越した返済計画

30代・40代の会社員にとって、転職や住宅購入、子育てなどの将来的なライフイベントは避けて通れません。
年収や支出の変動を考慮せずに無理な借入を行うと、返済が重荷となり資産形成が滞るリスクがあります。
投資を始める際は「今の収入」だけでなく、将来のライフプランを踏まえて返済計画を立てることが欠かせません。